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BGH: Rückforderung überzahlter Miete durch Jobcenter zulässig

Der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des BGH hatte sich vor wenigen Tagen (VIII ZR 39/17 vom 31.01.2018) mit der Frage zu befassen, ob ein Jobcenter den Vermieter direkt wegen einer Mietüberzahlung in Anspruch nehmen kann.

Das Jobcenter zahlte in dem zu beurteilenden Sachverhalt die Miete direkt auf das Konto des Vermieters. Versehentlich erfolgte noch eine Überweisung nach Vertragsende. Das Jobcenter verlangte diese Zahlung heraus. Der Vermieter wandte ein, dass ihm noch weitere Ansprüche gegen den Mieter zuständen und im übrigen die Zahlung nicht auf einer Leistung des Jobcenters beruhte.

Grundsätzlich können Überzahlungen, soweit sie eine „Leistung“ darstellen, nach § 812 Abs. 1 1. Alt BGB nur im jeweiligen „Leistungsverhältnis“ zurückgefordert werden. Der BGH bejahte hier zwar die bereits von den Vorinstanzen getroffenen Feststellungen, dass grundsätzlich ein Leistungsverhältnis nur zwischen Mieter und Vermieter bestehe und das Jobcenter quasi hier nur als „Dritter“ für den Mieter zahlte. Trotzdem bestehe ausnahmsweise ein direkter Rückzahlungsanspruch des Jobcenters. Einerseits, weil die Mieter seine Anweisung zur direkten Zahlung an den Vermieter schon vor Ausführung der streitgegenständlichen Zahlung konkludent durch Vorlage des neuen Mietvertrages widerrufen habe, zum anderen, weil der Vermieter bereits bei Erhalt des Geldes aufgrund des beendeten Mietverhältnisses gewusst habe, dass ihm der Betrag nicht zustand und es deshalb an einer „Leistung“ des Mieters durch das Jobcenter fehlte. Stattdessen habe der Vermieter die Zahlung „in sonstiger Weise“ auf Kosten des früheren Mieters erlangt.

Fazit: Eine durchaus kontrovers zu diskutierendes Urteil. Fraglich ist hier insbesondere, ob diese Entscheidung auch anzuwenden ist, wenn der Mieter die Kündigungsfrist nicht einhält, sondern einfach anderweitig anmietet und den neuen Mietvertrag dem Jobcenter vorlegt. Vor dem dargestellten Hintergrund kann sich ein Vermieter allenfalls noch durch eine ausreichende Mietsicherheit schützen.

Matthias Rudolph
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht