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BGH zur etwaigen Wohnnutzung im Teileigentum bei Flüchtlingsunterbringung

Der auch für das Wohnungseigentumsrecht zuständige 5. Zivilsenat des BGH hat vor wenigen Tagen über die Frage entscheiden müssen, ob eine zuvor als Altenpflegeheim dienende Teileigentumseinheit ohne Zustimmung des weiteren Teileigentümers als Flüchtlingsunterkunft umgebaut und genutzt werden darf.

Der Entscheidung zugrunde lag eine nur aus zwei Teileigentümern bestehende Gemeinschaft. Die klagende Teileigentümerin, die eine Arztpraxis im Objekt betrieb, hatte bis zum Landgericht erfolgreich die weitere Teileigentümerin auf Unterlassung in Anspruch nehmen können. Diese wollte die mehrjährig leer stehende und zuvor als Altenpflegeheim genutzte Einheit zur Flüchtlingsunterkunft um nutzen. In der Teilungserklärung war nur der Hinweis enthalten, dass mit dem Miteigentum jeweils das Sondereigentum an den konkret beschriebenen, nicht zu Wohnzwecken dienenden, Räumen verbunden ist. Der BGH ließ die Revision zu und wies die Klage ab. Er verneinte einen Unterlassungsanspruch der Klägerin nach § 15 Abs. 3 WEG, weil er die geplante Nutzung als Flüchtlingsunterkunft als zulässig ansah.

Der BGH nutzte die Gelegenheit, sich grundlegend zur Umnutzung bei Wohn- und Teileigentum zu äußern. Er wies daraufhin, dass sich die mit Wohn- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis gem. § 1 WEG gegenseitig ausschließen. Diene eine Einheit nicht zu Wohnzwecken, dürfe sie grundsätzlich auch nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen seien.

Eine nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung als Heim sei dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolge, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig sei und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltungsführung und des häuslichen Wirkungskreises trete. Bei der geplanten Flüchtlingsunterkunft sah der BGH deutliche Parallelen zu so einer Nutzungsform, wobei aber auch die konkreten Baupläne auswertete.

Anmerkung: Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für die häufig versuchte Umnutzung von nicht mehr vermietbaren Gewerbeflächen in Wohnungen in Obergeschossen und umgekehrt häufig anzutreffenden Umnutzungen von schwer vermietbarem Wohnraum im Erdgeschoss in Innenstadtlagen in gewerbliche Nutzungen. Beides geht nicht so einfach, wie sich das die Eigentümer häufig denken.

M. Rudolph
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht