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Mietrecht aktuell – BGH erschwert Eigenbedarfskündigungen

Bislang war die Kündigung wegen Eigenbedarfs, z.B., wenn die vermietete Wohnung für die eigenen Kinder benötigt wird, eine der erfolgsversprechenden Maßnahmen, um das Mietverhältnis zu beenden.

Sofern der Mieter keine gesundheitlichen Risiken aufführen konnte, war eine Verteidigung bislang meistens nicht aussichtsreich.

In den Fällen, wo aber solche gesundheitlichen Beschwerden bestehen können, wird es wohl zukünftig schwieriger, den Eigenbedarf mit Erfolg vor Gericht durchzusetzen.

Der BGH hat am 22.05.2019 zwei Berufungsurteile zu diesem Streitthema aufgehoben und zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an die Instanzen zurückverwiesen (Az.: VIII ZR 180/18 u. VIII ZR 167/17).

Nach Auffassung des höchsten deutschen Zivilgerichts ist im jeweiligen Einzelfall eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Interessenabwägung erforderlich, ob die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber derjenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen.

Nach Meinung des Gerichtes verbiete sich jede schematische Betrachtung oder das Bilden von allgemeinen Fallgruppen, z.B. ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, um einen Rechtsstreit zu entscheiden.

Zukünftig muss in jedem Einzelfall durch das Gericht genau geklärt werden, ob die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung gegeben sind und zu Gunsten des Mieters sich dieser nicht auf Härtefallklauseln berufen kann.

Ein Sachverständigengutachten über den Gesundheitszustand des Mieters muss zukünftig regelmäßig von Amts wegen durch das Gericht dann eingeholt werden, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat, teilt der BGH in seiner Pressemitteilung mit.

Fazit für die Praxis: Gerichte müssen daher zukünftig bei Eigenbedarfskündigungen in jedem Einzelfall genau prüfen, ob ein Mieter die Wohnung verlassen muss oder ob er wegen eines Härtefalls bleiben darf.

A. Kerstiens, LL.M.
Rechtsanwalt